Cara Menghitung Harga Tanah per Meter dan Menilai Kelayakannya

By Heris Kontraktor
26/02/2025
5 Mins Read

Membeli tanah adalah langkah penting dalam mewujudkan rumah impian Anda.

Namun, sebelum memutuskan membeli, penting untuk memahami cara menghitung harga tanah per meter dan menilai apakah harga tersebut worth it.

Artikel ini akan memandu Anda langkah demi langkah, dari faktor-faktor hingga menentukan apakah tanah tersebut layak dibeli atau tidak.

Daftar Isi

Langkah 1: Pahami Faktor yang Mempengaruhi Harga Tanah

Harga tanah tidak hanya ditentukan oleh luasnya, tetapi juga oleh beberapa faktor berikut.

Mari kita pelajari lebih detail mengapa faktor-faktor ini bisa membuat harga tanah menjadi mahal atau murah.

1. Lokasi

Lokasi yang Mahal:

Tanah di pusat kota, dekat dengan area bisnis, atau daerah yang sedang berkembang pesat (seperti kawasan komersial atau perumahan elit) cenderung lebih mahal.

Lokasi yang strategis, misalnya dekat dengan pusat perbelanjaan, sekolah, rumah sakit, atau transportasi umum (seperti stasiun kereta atau terminal bus), juga membuat harga tanah melonjak.

Contoh: Tanah di daerah perkotaan seperti Jakarta, Surabaya, atau Bandung biasanya lebih mahal daripada di daerah pedesaan.

Lokasi yang Murah:

Tanah di daerah pinggiran kota atau pedesaan yang jauh dari fasilitas umum dan akses transportasi cenderung lebih murah.

Selain itu, tanah di daerah yang belum berkembang atau belum ada rencana pengembangan infrastruktur juga biasanya dijual dengan harga lebih rendah.

Contoh: Tanah di daerah pelosok atau wilayah yang belum terhubung dengan jalan utama biasanya lebih terjangkau.

2. Aksesibilitas

Aksesibilitas yang Baik:

Tanah yang mudah diakses melalui jalan utama, dekat dengan jalur transportasi umum, atau memiliki akses cepat ke tol akan lebih mahal.

Aksesibilitas yang baik memudahkan pergerakan sehari-hari, sehingga tanah menjadi lebih bernilai.

Contoh: Tanah di dekat jalan tol atau jalan provinsi utama biasanya lebih mahal.

Aksesibilitas yang Buruk:

Tanah yang sulit dijangkau, misalnya di daerah terpencil atau hanya bisa diakses melalui jalan kecil, cenderung lebih murah.

Akses yang buruk bisa menyulitkan transportasi dan pengiriman material, sehingga harga tanah lebih rendah.

Contoh: Tanah di daerah perbukitan atau pegunungan yang jauh dari jalan utama biasanya lebih murah.

3. Kondisi Lingkungan

Lingkungan yang Berkualitas:

Tanah di lingkungan yang aman, bersih, dan memiliki fasilitas lengkap seperti taman, tempat ibadah, atau pusat kesehatan cenderung lebih mahal.

Lingkungan yang nyaman dan aman meningkatkan nilai properti.

Contoh: Tanah di kompleks perumahan dengan keamanan 24 jam dan fasilitas lengkap biasanya lebih mahal.

Lingkungan yang Kurang Mendukung:

Tanah di lingkungan yang kurang aman, misalnya dekat dengan area industri, daerah rawan banjir, atau wilayah dengan tingkat kejahatan tinggi, cenderung lebih murah.

Lingkungan yang tidak nyaman atau berisiko mengurangi nilai tanah.

Contoh: Tanah di dekat pabrik atau daerah rawan banjir biasanya lebih murah.

4. Peraturan Zonasi

Zona yang Menguntungkan:

Tanah di zona yang diperuntukkan untuk perumahan, komersial, atau industri yang sedang berkembang cenderung lebih mahal.

Zona yang menguntungkan memungkinkan pengembangan properti yang lebih luas, sehingga meningkatkan nilai tanah.

Contoh: Tanah di zona komersial yang sedang berkembang pesat biasanya lebih mahal.

5. Fisik Tanah

Kondisi Tanah yang Baik

Tanah yang datar, subur, dan mudah dibangun (tanpa banyak batu atau tanah keras) cenderung lebih mahal.

Tanah dengan kondisi fisik yang baik memudahkan proses pembangunan, sehingga meningkatkan nilainya.

Contoh: Tanah di daerah dataran rendah yang subur dan mudah digali biasanya lebih mahal.

Kondisi Tanah yang Kurang Baik

Tanah yang berbukit, berbatu, atau memiliki kondisi tanah yang sulit (seperti tanah rawa atau tanah kapur) cenderung lebih murah.

Tanah dengan kondisi fisik yang buruk memerlukan biaya tambahan untuk pengolahan atau pembangunan, sehingga harganya lebih rendah.

Contoh: Tanah di daerah berbukit atau tanah rawa biasanya lebih murah.

Dua orang sedang melakukan pengukuran tanah dengan alat ukur di area lapang untuk menentukan harga tanah per meter.

Langkah 2: Cara Menghitung Harga Tanah per Meter

1. Cari Informasi Harga Pasar

Tanyakan kepada pemilik tanah atau agen properti tentang harga yang diminta.
Cek listing properti online di platform terpercaya, seperti:
- Rumah123.com: Salah satu portal properti terbesar di Indonesia.
- 99.co Indonesia: Platform yang menyediakan informasi properti lengkap.
- Lamudi.co.id: Marketplace properti dengan banyak pilihan tanah kavling.
- OLX: Terdapat banyak penawaran tanah dari pemilik langsung.
Konsultasikan dengan surveyor berpengalaman untuk mendapatkan estimasi harga yang akurat berdasarkan kondisi tanah dan lokasi.
Cek harga dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) di kantor pajak setempat. Meskipun NJOP biasanya lebih rendah dari harga pasar, tetapi bisa menjadi acuan dasar.

2. Hitung Luas Tanah

Gunakan peta atau cek sertifikat tanah untuk mengetahui luas tanah secara akurat.

Cara Cek Sertifikat Tanah

Periksa Informasi di Sertifikat:
- Buka sertifikat tanah dan cari informasi luas yang biasanya tercantum di halaman depan.
- Perhatikan angka yang menunjukkan luas tanah dalam meter persegi (m²).
- Verifikasi juga ukuran panjang dan lebar tanah, yang biasanya tercantum dalam gambar situasi tanah (lampiran sertifikat).
Verifikasi dengan BPN:
- Kunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
- Ajukan permohonan pengecekan sertifikat untuk memastikan keaslian dan keakuratan informasi.
- BPN akan memberikan informasi resmi tentang luas tanah yang terdaftar.
Gunakan Jasa Pengukuran:
- Jika ragu dengan informasi di sertifikat, Anda dapat menyewa jasa pengukur tanah bersertifikat.
- Mereka akan mengukur luas tanah secara langsung menggunakan alat ukur profesional seperti theodolite atau total station.

3. Gunakan Rumus Perhitungan

Rumus dasar:

Harga per meter persegi = Harga Total Tanah ÷ Luas Tanah (dalam meter persegi)

Contoh:

Misalkan ada sebidang tanah di daerah Cinere, Depok, dengan:

Panjang: 20 meter
Lebar: 15 meter
Luas: 20 × 15 = 300 m²
Harga yang diminta penjual: Rp900.000.000

Menghitung harga per meter:

Harga per meter = Rp900.000.000 ÷ 300 = Rp3.000.000 per m²

Langkah 3: Tentukan Apakah Harga Tanah Worth It

Setelah menghitung harga per meter, bandingkan dengan harga tanah di sekitarnya.

Berikut cara menilai kelayakannya:

Bandingkan dengan Harga Pasar: Apakah harga tersebut masuk akal dibandingkan dengan tanah di lokasi serupa?
Periksa Potensi Pengembangan: Apakah tanah memiliki potensi untuk berkembang di masa depan?
Hitung Biaya Tambahan: Pertimbangkan biaya notaris, pajak, dan biaya pembangunan (jika berencana membangun rumah).
Konsultasikan dengan Ahli: Diskusikan dengan agen properti atau ahli properti untuk mendapatkan penilaian objektif.

*Berikut adalah lanjutan dari contoh perhitungan harga permeter.

Sekarang, Bandingkan dengan Harga Pasar:

Harga listing tanah di sekitar Cinere berkisar antara Rp2.700.000 hingga Rp3.500.000 per m².
Tanah berada 500 meter dari jalan utama, dekat dengan sekolah dan pusat perbelanjaan.
Kawasan sedang berkembang dengan rencana pembangunan akses tol dalam 2 tahun ke depan.

Apakah Worth It?

Dengan harga Rp 3.000.000 per m², tanah ini termasuk worth it untuk dibeli karena:
- Harganya masih dalam rentang pasar yang wajar.
- Lokasi strategis dengan akses ke fasilitas umum.
- Memiliki potensi kenaikan nilai dengan adanya rencana pembangunan akses tol.
- Tanah berbentuk persegi panjang yang ideal untuk pembangunan rumah tinggal.