Sebelum memutuskan membeli, penting untuk memahami cara menghitung harga tanah per meter dan menilai apakah harga tersebut worth it untuk dibeli atau tidak.
Artikel ini akan memandu Anda langkah demi langkah, dari faktor-faktor hingga menentukan apakah tanah tersebut layak dibeli atau tidak.
Langkah 1: Pahami Faktor yang Mempengaruhi Harga Tanah
Harga tanah tidak hanya ditentukan oleh luasnya, tetapi juga oleh beberapa faktor berikut.
Mari kita pelajari lebih detail mengapa faktor-faktor ini bisa membuat harga tanah menjadi mahal atau murah.
1. Lokasi
Lokasi yang Mahal
Tanah di pusat kota, dekat dengan area bisnis, atau daerah yang sedang berkembang pesat (seperti kawasan komersial atau perumahan elit) cenderung lebih mahal.
Lokasi yang strategis, misalnya dekat dengan pusat perbelanjaan, sekolah, rumah sakit, atau transportasi umum (seperti stasiun kereta atau terminal bus), juga membuat harga tanah melonjak.
Contoh: Tanah di daerah perkotaan seperti Jakarta, Surabaya, atau Bandung biasanya lebih mahal daripada di daerah pedesaan.
Lokasi yang Murah
Tanah di daerah pinggiran kota atau pedesaan yang jauh dari fasilitas umum dan akses transportasi cenderung lebih murah.
Selain itu, tanah di daerah yang belum berkembang atau belum ada rencana pengembangan infrastruktur juga biasanya dijual dengan harga lebih rendah.
Contoh: Tanah di daerah pelosok atau wilayah yang belum terhubung dengan jalan utama biasanya lebih terjangkau.
2. Aksesibilitas
Aksesibilitas yang Baik
Tanah yang mudah diakses melalui jalan utama, dekat dengan jalur transportasi umum, atau memiliki akses cepat ke tol akan lebih mahal.
Aksesibilitas yang baik memudahkan pergerakan sehari-hari, sehingga tanah menjadi lebih bernilai.
Contoh: Tanah di dekat jalan tol atau jalan provinsi utama biasanya lebih mahal.
Aksesibilitas yang Buruk
Tanah yang sulit dijangkau, misalnya di daerah terpencil atau hanya bisa diakses melalui jalan kecil, cenderung lebih murah.
Akses yang buruk bisa menyulitkan transportasi dan pengiriman material, sehingga harga tanah lebih rendah.
Contoh: Tanah di daerah perbukitan atau pegunungan yang jauh dari jalan utama biasanya lebih murah.
3. Kondisi Lingkungan
Lingkungan yang Berkualitas
Tanah di lingkungan yang aman, bersih, dan memiliki fasilitas lengkap seperti taman, tempat ibadah, atau pusat kesehatan cenderung lebih mahal.
Lingkungan yang nyaman dan aman meningkatkan nilai properti.
Contoh: Tanah di kompleks perumahan dengan keamanan 24 jam dan fasilitas lengkap biasanya lebih mahal.
Lingkungan yang Kurang Berkualitas
Tanah di lingkungan yang kurang aman, misalnya dekat dengan area industri, daerah rawan banjir atau wilayah dengan tingkat kejahatan tinggi, cenderung lebih murah.
Lingkungan yang tidak nyaman atau berisiko mengurangi nilai tanah.
Contoh: Tanah di dekat pabrik atau daerah rawan banjir biasanya lebih murah.
Baca juga: Apa Itu Rumah Tapak? Kelebihan, Kekurangan, dan Tips Memilih yang Tepat
Langkah 2: Cara Menghitung Harga Tanah per Meter
1. Cari Informasi Harga Pasar
Tanyakan kepada pemilik tanah atau agen properti tentang harga yang diminta.
Cek listing properti online di platform terpercaya, seperti:
- Rumah123.com: Salah satu portal properti terbesar di Indonesia.
- 99.co Indonesia: Platform yang menyediakan informasi properti lengkap.
- Lamudi.co.id: Marketplace properti dengan banyak pilihan tanah kavling.
- OLX: Terdapat banyak penawaran tanah dari pemilik langsung.
Cek harga dari NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) di kantor pajak setempat.
Meskipun NJOP biasanya lebih rendah dari harga pasar, tetapi bisa menjadi acuan dasar.
2. Hitung Luas Tanah
Cek sertifikat tanah untuk mengetahui luas tanah secara akurat.
Periksa Informasi di Sertifikat:
- Buka sertifikat tanah dan cari informasi luas yang biasanya tercantum di halaman depan.
- Perhatikan angka yang menunjukkan luas tanah dalam meter persegi (m²).
- Verifikasi juga ukuran panjang dan lebar tanah, yang biasanya tercantum dalam gambar situasi tanah (lampiran sertifikat).
Verifikasi dengan BPN:
- Kunjungi kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.
- Ajukan permohonan pengecekan sertifikat untuk memastikan keaslian dan keakuratan informasi.
- BPN akan memberikan informasi resmi tentang luas tanah yang terdaftar.
3. Gunakan Rumus Perhitungan
Rumus dasar:
Harga per meter persegi = Harga Total Tanah ÷ Luas Tanah (dalam meter persegi)
Contoh:
Misalkan ada sebidang tanah di daerah Cinere, Depok, dengan:
- Panjang: 20 meter
- Lebar: 15 meter
- Luas: 20 × 15 = 300 m²
- Harga yang diminta penjual: Rp2.000.000.000
Menghitung harga per meter:
- Harga per meter = Rp2.000.000.000 ÷ 300 = Rp6.000.000 per m²
Baca juga: Cara Menghitung Luas Bangunan Rumah Paling Mudah!
Langkah 3: Tentukan Apakah Harga Tanah Worth It
Setelah menghitung harga per meter, bandingkan dengan harga tanah di sekitarnya.
Bandingkan dengan harga pasar, apakah harga tersebut masuk akal dibandingkan dengan tanah di lokasi serupa?
Penting juga untuk memeriksa potensi perkembangan daerah kedepannya, adakah potensi untuk berkembang di masa depan?
Jangan lupa untuk menghitung biaya tambahan, seperti biaya notaris, pajak, dan biaya pembangunan (jika berencana membangun rumah).
Kisaran Harga Tanah di Jabodetabek
Sebagai referensi untuk menilai kelayakan harga tanah yang Anda beli, berikut adalah kisaran harga tanah di masing-masing Kabupaten dan Kota di Jabodetabek
Sumber Harga Tanah: 99.co Indonesia
1. Harga Tanah di Jakarta
- Jakarta Pusat: Rp 50 juta – Rp 158 juta/m²
- Jakarta Utara: Rp 20 juta – Rp 85 juta/m²
- Jakarta Selatan: Rp 40,5 juta – Rp 160 juta/m²
- Jakarta Timur: Rp 30 juta – Rp 130 juta/m²
- Jakarta Barat: Rp 25 juta – Rp 160 juta/m²
2. Harga Tanah di Bogor
- Kota Bogor: Rp 4 juta – Rp 7 juta/m²
- Kabupaten Bogor: Rp 3 juta – Rp 6 juta/m²
3. Harga Tanah di Depok
- Kota Depok: Rp 4 juta – Rp 17 juta/m²
4. Harga Tanah di Tangerang
- Kota Tangerang: Rp 3 juta – Rp 35 juta/m²
- Kabupaten Tangerang: Rp 1,5 juta – Rp 26 juta/m²
- Kota Tangerang Selatan: Rp 5 juta – Rp 30 juta/m²
5. Harga Tanah di Bekasi
- Kota & Kabupaten Bekasi: Rp 3 juta – Rp 15 juta/m²
*Berikut adalah lanjutan dari contoh perhitungan harga permeter.
Sekarang, Bandingkan dengan Harga Pasar:
- Harga listing tanah di sekitar Cinere berkisar antara Rp5.000.000 hingga Rp8.500.000 per m².
- Tanah berada 500 meter dari jalan utama, dekat dengan sekolah dan pusat perbelanjaan.
- Kawasan sedang berkembang dekat dengan akses tol.
Apakah Worth It?
- Dengan harga Rp 6.000.000 per m², tanah ini termasuk worth it untuk dibeli karena:
- Harganya masih dalam rentang pasar yang wajar.
- Lokasi strategis yang dekat dengan fasilitas umum.
- Potensi nilai tanah akan terus naik karena dekat akses tol.
- Tanah berbentuk persegi panjang yang ideal untuk pembangunan rumah tinggal.
Baca juga: Harga Borongan Bangun Rumah di Heris Kontraktor
Langkah 4: Desain dan Bangun Rumah Impian Anda
Jika Anda telah menemukan tanah yang worth it, langkah selanjutnya adalah merancang dan membangun rumah impian Anda.
Di Heris Kontraktor, kami menawarkan layanan desain dan pembangunan rumah yang aman dan transparan prosesnya dengan cashback 50% untuk desain rumah.
Sudah menemukan tanah yang tepat? Jangan ragu untuk menghubungi Heris Kontraktor.
Kami dapat membantu Anda dalam proses desain dan pembangunan rumah dengan proses yang aman dan transparan
Dapatkan cashback 50% untuk desain rumah Anda dengan klik tombol dibawah ini!
